保交楼妨碍时： 深圳推出首宗“竞现房销售修筑面积”地块

转自 ：中鼎祚营网

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

南面正对于大铲湾，保交西南侧为新安中学（总体）高中，楼妨西北侧为海韵学校及深航沐日名居（住宅小区），深圳首宗售修正北向为另一住宅小区润恒御园 。推出这即是竞现积地深圳日前推出的宝安区新安街道的A001-0212地块（如下简称“宝中地块”）所处的位置 。

据深圳公共资源生意公共效率平台吐露，房销宝中地块等3宗二类栖身用地将于8月2日开拍 ，筑面其中，保交宝中地块接管“竞现房销售修筑面积”方式 ，楼妨为深圳首例。深圳首宗售修通告展现，推出该宗土地纪律住宅部份面积约为7.1万平方米，竞现积地现房销售最高限度修筑面积约为3.56万平方米，房销即约为部份住宅部份的筑面一半
。

《中鼎祚营报》记者留意到，保交此前，深圳土地出让纪律中从未泛起“竞现房销售修筑面积”一项，仅波及竞地价 、竞拘束的租赁住房修筑面积 、竞拘束的保障性租赁住房修筑面积等
。之后，“保交楼”“保夷易近生”为重中之重 ，在此布景下，深圳作出上述土地出让纪律调解 ，引起普遍关注。

6月26日 ，住建部部长倪虹碰头中国银行董事长葛海蛟一行时提出，房地财富睁开要从处置“有无”转向处置“好欠好”，修正“高杠杆 、高欠债、高周转”方式，睁开现房销售试点 ，增长房地财富向新睁开方式平稳过渡。

“竞保障房”改为“竞现房销售”

7月4日，深圳公共资源生意公共效率平台挂牌3宗二类栖身用地，搜罗宝中地块以及2宗位于龙岗区宝龙街道地块。

通告展现，宝中地块土地面积约为1.52万平方米 ，修筑面积为8.23万平方米
，挂牌起始价为29.62亿元，最高限度地价为34.06亿元 ，竞买（招标）保障金为14.81亿元，该宗地住宅部份拟建树艰深商品住房，平均销售价钱不高于8.86万元/平方米 。

与此前挂牌的地块相同 ，宝中地块接管“三限双竞+摇号”纪律挂牌出让
，引人留意的是，其所竞的目的略有差距。该宗地的“三限”巩固，即限地价、限艰深商品房销售价钱 、限现房销售修筑面积，“双竞”改为竞地价、竞现房销售修筑面积 ，抵达最高限度现房销售修筑面积后经由摇号方式判断竞患上人。

详细而言，竞价历程中，竞买人最高报价未逾越最高限度地价时，按价高者患上的原则判断竞患上人以及成交价。当竞买人报价抵达最高限度地价时  ，分心不断竞买的竞买人由竞地价转入竞现房销售修筑面积，竞买人报出的现房销售修筑面积未逾越最高限度修筑面积时 ，按报泛起房销售修筑面积至多者患上的原则判断竞患上人；当有竞买人报出最高限度修筑面积，且有2个或者2个以上竞买人接受该修筑面积时 ，经由摇号方式判断竞患上人 。

此外，若上述出让宗地进入竞现房销售修筑面积阶段，竞患上人所竞患上的现房销售修筑面积部份凭证《深圳经济特区房地产转让条例》中的现房销售纪律实施。

值患上留意的是 ，这并非宝中地块第一次被摆上货架，其原是2022年深圳第二批次会集出让的地块之一，彼时的出让要求搜罗商办比例逾越50%，但最终因无人报名而“流拍”。随后 ，宝中地块妨碍妄想调解 ，去除了商业用地比例 ，总修筑面积从10.39万平方米下调至8.23万平方米
。

再度上架的宝中地块
，其配置了“竞现房销售修筑面积”的出让条件。回顾此前挂牌土地的竞拍纪律，这是深圳第一次在住宅用地竞目的阶段接管“竞现房销售修筑面积”的方式。在6月30日场次的深圳土拍中，南山区沙河街道T207-0060地块（如下简称“深超总地块”）以及龙华区夷易近治街道A811-0347地块也接管“三限双竞+摇号”纪律挂牌出让，但“双竞”为竞地价 、竞整年期拘束的租赁住房修筑面积。

而在深圳往年首批次土拍中，宝安区沙井街道A301-0602地块以及黝黑两宗地块“三限双竞+摇号”的纪律为限地价、限艰深商品房销售价钱、限企业拘束的保障性租赁住房修筑面积，竞地价、竞企业拘束的保障性租赁住房修筑面积 。

值患上一提的是 ，这次与宝中地块同时上架的龙岗两宗地块亦再也不竞保障性租赁住房修筑面积 ，接管“双限单竞+摇号”纪律挂牌出让 ，即限地价 、限艰深商品房销售价钱、竞地价、抵达最高限度地价后经由摇号方式判断竞患上人
。

事实上 ，从深超总地块挂牌以来，深圳对于住宅用地的出让纪律陆续作出调解 。如深超总地块不限度户型比例，此前，挂牌出让的住宅用地须知足“90平方米户型占新开拓名目总面积的70%”的条件，该宗地最终由中海以125.32亿元以及企业整年拘束的租赁住房修筑面积5.85万平方米斩获。此外，于7月14日开拍的深汕特意相助区小漠镇X2022-0001地块的通告提及，该宗地块接管“单限单竞+摇号”纪律挂牌出让，仅限地价 、竞地价，不限艰深商品房销售价钱，亦无保障性住房的建树要求。

房地产睁开转向新方式

事实上，在宝中地块以前，深圳对于现房销售已经有过探究。

2016年，深圳推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块
 ，要求在该地块上建树的商业、住宅等修筑物不能妨碍预售，而必需在开工并取患上不动产权证书后，以现售方式对于外销售。最终由金茂以82.9亿元竞患上这一地块，楼面价为56781元/平方米，而后建成龙华金茂府名目
。

深圳并非首个提泛起房销售的都市。据不残缺统计 ，2016年—2020年 ，杭州、南京
、苏州、中山、成都等地先后在土地端配置现房销售相关条件。

以苏州为例，2016年8月 ，苏州宣告《对于进一步增强苏州市区房地产市场规画的实施意见》。其中纪律，前出名目预售条件，即土地出让成交价逾越市场教育价（不含市场教育价）的 ，工程妄想封顶前方可恳求预售允许；土地出让成交价逾越市场教育价10%（不含10%）的，工程开工验收前方可恳求预售允许。简陋演绎综合，即为地价较高的名目须以现房的方式妨碍销售。

但尔后一段光阴 ，上述部份提及试点现房销售的都市“大张旗鼓”，对于土地出让纪律作出调解 。

广东省城规院住房政策钻研中间首席钻研员李宇嘉展现，现房销售给开拓商带来的影响搜罗拉长周转光阴、削减老本等 。“但土地为果真挂牌出让 ，且出让条件清晰，能退出拿地的开拓商也做作是‘算好账了的’，估量现售所带来的影响自己可接受。个别来说
，现售出让条件下的地价低于预售出让条件下的地价 ，这对于开拓商（特意是综合实力较强的开拓商）相对于有利 。现房销售逐渐推广的历程
，也是房地产行业优越劣汰以及转向新方式的历程 。”

事实上 ，为缓解“保交楼”压力，近段光阴以来对于“一手交钱 、一手交房”的现房销售话题关注度不断回升 。

克而瑞提供的调研数据展现 ，妨碍2022年12月31日，32个典型都市重点监测的290个名目中，一半以上名目已经歇工
 ，仍有126个名目处于歇工形态
。

进入2023年，为进一步稳住房地产根基盘、晃动购房者预期并建议全行业投资昏迷 ，“保交楼”成为相关部份部署年度楼市使命的关键措施 。

1月召开的天下住房以及城乡建树使命团聚指出
，增长房地产行业转型，各项制度要从处置“有无”转向处置“好欠好”。有条件的可能妨碍现房销售；不断实施预售的，必需把资金监管责任落到位 ，防止资金抽逃，不能泛起新的交楼危害。从天下规模来看 ，当初已经有北京
、合肥以及福州等地在部份地块试点现房销售。

随后，倪虹碰头葛海蛟一行时夸张，“保交楼 、保夷易近生  、保晃动”是党中间、国务院作出的严正抉择规画部署，要进一步后退政治站位，增强责恣意见，减速增长已经售过时难交付住宅名目建树交付，着实呵护购房人正当权柄。住房以及城乡建树事业直间断着国夷易近公共的短处以及福祉 ，是增长高品质睁开、缔造高品质生涯的紧张根基以及反对于 ，具备重大的市场规模，丰硕的数据 、现金流等因素资源以及普遍的运用途景。“做好住房以及城乡建树使命离不开金融机构的反对于
。”

7月10日，房地产行业反对于政策再加码。中国国夷易近银行、国家金融把守规画总局见告，缩短金融反对于房地产市场平稳瘦弱睁开无关政策期限 ，对于去年11月份出台的《对于做好之后金融反对于房地产市场平稳瘦弱睁开使命的见告》的部份政策妨碍延期 ，波及房企存量融资展期 、保交楼配套融资反对于两条政策。